Prêt immobilier : attention au piège du « tout compris » 19/11/2019
Des emprunts immobiliers fusionnant les mensualités de crédit et d’assurance sont apparus sur le marché. Ils sont plus simples pour le client, mais aussi plus chers.
Dans une période aussi stressante qu’un achat immobilier, souscrire un crédit immobilier « tout compris » et simple peut sembler séduisant. Si la banque propose un « package », l’emprunteur peut être tenté par la formule. Un prêt immobilier comprend, en effet, plusieurs éléments qui s’additionnent : outre le taux d’intérêt rémunérant la banque pour la somme prêtée, on y ajoute l’assurance du prêt qui permet de rembourser la banque si l‘emprunteur décède ou devient invalide. En ajoutant ces éléments et en les lissant sur toute la période, il est possible de proposer à l’emprunteur une mensualité « tout compris » et constante sur la durée du prêt.
« Depuis plus d’un an, certains établissements bancaires comme la Banque Populaire et la Caisse d’Epargne (BPCE) distribuent ce type de prêt mais le client paiera alors plus cher », dénonce Astrid Cousin, porte-parole du courtier en assurance Magnolia.fr.
Ce courtier estime que pour un crédit de 250 000 euros sur 25 ans, au taux de 1,5 %, le coût total in fine peut aller jusqu’à 15 000 euros de plus que pour un crédit classique.
Un montage opaque
Outre le coût, ce type de montage est relativement opaque et le client a du mal à voir ce qu’il paie exactement entre la part du remboursement du capital et celle de l’assurance. Or, le coût de cette dernière n’est pas négligeable et rajoute parfois une centaine d’euros par mois à la mensualité.
Certes, l’emprunteur peut souscrire une assurance à part si elle présente les mêmes garanties que celles de sa banque. Dans la majorité des cas, le coût de cette assurance négociée sur-mesure est moins élevé que celle proposée par les banques, mais dans un prêt tout compris qui considère l’assurance et la mensualité de prêt ensemble, négocier à part l’assurance est très complexe car il faut renégocier l’ensemble de la proposition. Et changer d’assurance en cours de prêt, comme les consommateurs peuvent désormais le faire chaque année, est encore plus compliqué car l’emprunteur peine à montrer quelle est la part de l’assurance et celle du remboursement du capital.
« Pourtant, dans nos propositions de prêt, nous montrons clairement quel est le taux effectif global (TEG) hors assurance et le TEG avec assurance et nous respectons la réglementation », se défend le groupe BPCE qui distribue 28 % des crédits immobiliers. Mais sur le terrain, les courtiers éprouvent des difficultés à délier prêt et assurance pour renégocier cette dernière. Le client est donc contraint de rester avec l’assurance proposée par la banque.
L’emprunteur rembourse moins vite son capital
Autre problème : dans ce type de prêt, le calcul des mensualités est fait de telle façon que l’emprunteur paie d’abord l’assurance plutôt que de rembourser le capital. Si l’emprunteur décide de revendre son bien pour racheter autre chose après quelques années, il aura du mal à renégocier un autre prêt auprès d’un autre établissement, car il n’aura pas remboursé assez de capital.
« Après 7 ou 8 ans de remboursement, l’emprunteur aura amorti 10 000 euros de capital en moins qu’avec un crédit classique et aura remboursé 50 % de l’assurance contre 32 % sur un crédit classique », estime Astrid Cousin.
Or, les notaires estiment qu’en moyenne, un emprunteur conserve son logement de 8 à 10 ans avant de racheter autre chose. « Il est vrai qu’un client qui revend avant la fin de son prêt a peu moins amorti son capital mais tous nos clients ne revendent pas avant la fin du prêt », explique-t-on au groupe BPCE.
Avant de souscrire un emprunt immobilier, il est donc important de demander plusieurs offres de prêt, de bien comparer le coût total du crédit, le poids de l’assurance dans le financement en consultant le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) qui est indiqué sur le tableau remis par la banque. Et si un établissement bancaire propose un package, il est préférable de bien regarder comment il est constitué. Pour l’instant, peu de banques le proposent et le Crédit agricole qui distribue 33 % des crédits immobiliers a d’ores et déjà annoncé qu’il ne commercialiserait pas ce type de prêt.
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